ÖNALIM DAVASI – ŞUFA HAKKI (ŞUFA DAVASI) NEDİR ?
Hisseli taşınmaz mülkiyetinde paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkünse hissedarlar elinde toplanması amacıyla üçüncü kişilere satış işlemleri kanunla sınırlandırılmıştır. Bu husustaki düzenleme önalım hakkı ya da halk arasında bilindiği şekliyle şufa hakkı olarak bilinmektedir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyetli yani hisseli taşınmazlarda maliklerden birinin payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer hissedarlara, satılan bu hisseyi öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için, öncelikle hisseli tapunun olması ve hisselerden birinin paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması gereklidir.
Önalım hakkı yani eski kanundaki ismiyle şufa hakkı Türk Medeni Kanunda düzenlenmiştir. Bu kanunun 732. maddesinde “ Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde şufa hakkı düzenlenmiştir.
Yukarıda kanun maddesinde belirtildiği üzere kanuni önalım hakkı sadece taşınmaz mülkiyetinde kullanılabilir. Yani taşınır eşyalarda şufa hakkı kullanılamaz.
Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da “Gayrimenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrimenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır.” şeklinde ifade edilmiştir.
ÖNALIM HAKKI (ŞUFA HAKKI) NE KADAR SÜREDE KULLANILABİLİR
Önalım hakkının kullanılması için hissedarlardan birisinin paydaş olmayan üçüncü kişiye taşınmaz hissesi satmış olması gerekir. Satışın gerçekleşmesiyle birlikte şufa hakkı kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı öğrenmeden itibaren 3 ay içinde ve herhalde satışın yapılmasından itibaren 2 yıl içinde kullanılması gereklidir.
ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI) NASIL KULLANILABİLİR
Şufa hakkının kullanılması ancak dava yoluyla gerçekleştirilebilir. Yani üst başlıkta belirtilen süreler içinde hissedarlar önalım davası açabilirler. Bu dava yeni malike karşı açılır.
Önalım hakkı iki şekilde meydana gelir. Kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkıdır. Kanuni önalım hakkı davası, hissedarlara karşı açılamaz sadece üçüncü kişilere karşı açılabilir.
Önalım hakkı taşınmaz maliki ile üçüncü bir kişi arasında yapılan sözleşme ile de kurulabilir. Bu sözleşmeyle üçüncü kişi konumunda önalım sözleşmesinin tarafı, malikin mülkiyetini satması halinde şufa hakkını kullanabilir.
Önalım sözleşmeleri resmi şekle tabi değildir, yani şufa sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen haklar, sonradan taşınmaz üzerinde hak iktisap eden üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu sebeple taşınmazı satın alan kişiye karşı önalım hakkının ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şufa sözleşmesinin şerh edilmesi gereklidir.
Önalım sözleşmesi tarafların arasında basitçe yapılabildiği gibi noterde yapılması da mümkündür.
Şufa sözleşmesi eğer tapuya şerh edilmemişse, sadece sözleşmenin tarafları olan malike ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yani tapuya şerh edilmeyen şufa sözleşmesine dayanarak taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz. Sadece sözleşme ile yükümlülük altına giren kişiye karşı tazminat davası açılabilir.
Şufa sözleşmesi tapuya malik tarafından şerh verilebilir. Ancak sözleşmenin noterde yapılması ve sözleşme içeriğinde sözleşmenin tarafı olan hak sahibine şerh yetkisi verilmişse, sözleşme ile önalım hakkı elde eden kişi sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilir. Tapuya şerh verilen önalım hakkı herkese karşı ileri sürülebilir. Önalım hakkının tapuya şerh verilmesi taşınmaz payının satışına engel olmaz fakat satın alan kişilere karşı ileri sürülme imkânı sağlar.
Sözleşmeden doğan şufa hakkı Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde:
“ Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şufa sözleşmesinden doğan şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
ŞUFA DAVASI NE KADAR SÜREDE SONUÇLANIR?
Şufa davası ne kadar sürede sonuçlanacağı sorusuna net bir cevap vermek mümkün değildir. Şufa davasının süresi; satış işleminin amacı, satış bedelinin miktarı, tarafların iddia ve savunmaları, mahkemenin iş yüküne göre değişiklik gösterecektir. Ancak tüm şartların olumlu olması halinde üç celsede davanın sona erdirilmesi mümkün olabilir. Böyle bir yargılama süresi ise ortalama 6 ile 10 ay arasında sürmektedir.
ŞUFA DAVASINDA NE KADAR PARA ÖDERİM?
Şufa davasında ne kadar para öderim sorusunu, şufa bedeli olarak cevaplamak doğru olacaktır. Açılan şufa davasında şufa bedeli yani önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve satış nedeni ile ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Şufa davasında yargılama masrafı, davanın açıldığı tarih ve taşınmazın değerine değişiklik gösterecektir. Bu sebeple önalım davası yargılama bedeli için bir miktar belirtmek doğru olmayacaktır.
ŞUFA DAVASI(ÖNALIM DAVASINDA) SÜRELER NE ZAMAN BAŞLAR
Kanunda belirlenen 3 aylık sürenin başlaması için satım işleminin alıcı veya satıcı tarafından diğer hissedarlara bildirilmesi gereklidir. Bu bildirimin geçerliliği sadece noter kanalıyla yapılmasına bağlıdır. Satış ilişkisi noter kanalıyla bildirilmemişse 3 aylık süre başlamaz ancak herhalde dava açma hakkı, satış tarihinden itibaren iki yıl sonra sona erer.
Kanunda düzenlenen bu süreler hak düşürücü süredir. Yani davanın süresinde açılıp açılmadığını hakim kendiliğinden kontrol etmek zorundadır. Yine davanın tarafları davanın süresinde açılmadığını yargılamanın her aşamasında ileri sürebilirler.
Şufa hakkının kanunda düzenlenen süreler içinde kullanılması gereklidir. Bu süreler içinde davanın açılmaması halinde şufa hakkı ortadan kalkar. Yeni bir satış meydana gelirse süreler, o satış yönünden yeniden başlar.
TARLA VE BAHÇELERDE ŞUFA HAKKI
Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Ayrıca son yıllarda önalım hakkı konusunda özel bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre, 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda, 30.04.2014 Tarih ve 6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunuyla tarımsal arazilerde önalım hakkı düzenlenmiştir.
Tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, komşu taşınmaz malikinin yasal önalım hakkını kullanmasına imkân sağlanmıştır. Bu düzenlemeyle birlikte, komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal sahaların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Burada komşu malik, dava açarak ön alım hakkını ileri sürebilir. Tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığının öğrenilmesi veya komşu parselin taşınmazını satacağının bildirilmesi üzerine satış bedelini ödemek suretiyle önalım hakkı kullanılabilecektir.
Bu düzenlemeye göre tarımsal arazide önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın tarım arazi olması, sınırdaş arazinin satılması ve iki taşınmaz arasında tarımsal bütünlük bulunması gereklidir.
