İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun ya da üstsoyunun ihtiyacı dolayısıyla, kiracının kiralamış olduğu konut ya da çatılı işyerinden tahliye edilmesini talep ettiği davadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası TBK md. 350 ile düzenlenmektedir. İlgili hüküm şu şekildedir:
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?
Kimlerin ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye davasının açılabileceği Türk Borçlar Kanunu’nun md. 350 hükmü ile düzenlenmiştir. Buna göre;
Kendisi: Kiraya veren kendisinin ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
Altsoy ve Üstsoy: Buna ek olarak ise eşinin, altsoyunun (çocuklarının, torunlarının gibi) ya da üstsoyunun (anne ve babasının, dedesinin ve nenesinin gibi) ihtiyacı olduğu gerekçesiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.
Bakmakla Yükümlü Olunanlar: Buna ek olarak kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarını gerekçe göstererek de bu davayı açabilir. Bu durum ise TMK md. 364 çerçevesinde “kardeşler” için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceğini ortaya koyar. Fakat gelin, damat, yeğen gibi gruplar açısından bu dava açılamaz.
Bunlar dışında, kiraya veren sıfatını taşımasa da malik ya da taşınmazın yeni maliki de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyacın İspatlanması
Kiraya veren, kiraya vermiş olduğu “gerçek, samimi ve zorunlu” bir ihtiyacının olduğunu ispat etmelidir. İşyeri açısından, tahliye şartları görece ağırdır. Zira bir işyerinde kiracı olan kişinin burada belli bir çevre edinmiş olması, buraya yatırım yapmış olması gibi durumlar söz konusu olabilmektedir. İşletmenin kurumsal yapısı, istikrarı ve devamlılığı nedeniyle tahliye şartları ağırdır. İşyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu ortaya koyan durumlar, Yargıtay’a göre şu şekildedir:
- Kiraya verenin başka işinin olmaması ve geçimini temin için iş kuracak olması ya da mevcut işini terk ederek bu işyerinde yeni bir iş kuracak olması,
- Kiraya verenin başka bir işyerinde kiracı olması ve tahliye tehdidi altında bulunması; kendi sahibi olduğu işyerinin de en az mevcuttaki işyeri kadar elverişli olması gerekir.
- Kiraya verenin işlerini genişletmeyi amaçlaması (bu şart için, kiraya verenin iş hacminin arttığını, mevcut işyerinin yeni talebi karşılamadığını ispatlaması gerekir).
- Kiralayan yurt dışında olsa bile, yurda kesin dönüş yaparak bu işyerini işletmek istemesi durumu da gerçek ve samimi bir ihtiyaçtır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye için de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir. Bu açıdan;
- Kiralayanın kendisinin oturmak istemesi (kişinin kirada oturması, lojmanda oturması ya da babasının evinde oturması bu açıdan fark etmemektedir)
- Kiraya verenin eşinin konut ihtiyacı: Aileler birlikte yaşasa da boşanma davası açılmış veya ayrılık kararı verilmiş ise bu durumda eşlerden biri ayrı konuta taşınmak isteyebilir.
- Kiraya verenin çocuğunun evlenecek olması
- Kiraya verenin çocuğunun ergin olması
- Kiralayanın evinin bulunduğu şehirde eğitimine devam edecek olması
- Kiralayanın anne ve babasının sağlık hizmetlerinden uzun süreli yararlanmak için kiralanan evin bulunduğu şehirde yaşaması gerekliliği
- Kiralayanın kardeşinin kendi geçimini sağlayamıyor olması ve konut ihtiyacının bulunması
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle dava, sözleşmenin niteliğine göre farklı tarihlerde açılabilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle dava açılabilmesi için, sözleşmede öngörülen sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Sözleşme belirsiz süreli ise, bu durumda kira dönemleri altı aylık dönemlere ayrılır. Altı aylık dönemler, kira sözleşmesinin yapıldığı tarih esas alınarak belirlenir. Buna göre her altı ayın sonundan 3 AY EVVEL ihtarname göndermek şartıyla altı aylık dönemin sonunda bu davayı açabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında bazı durumlarda ihtar gerekir. Bazılarında ise aranmaz.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı aranmaksızın sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde üç ay evvelinden ihtarnamenin kiracıya gönderilmesi gerekir.
- Yeni malik dava açacak ise taşınmazı devraldıktan sonra bir ay içinde ihtar göndermelidir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun md. 351 hükmü gereğince:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Yeni malik, ihtiyacı nedeniyle taşınmazı devraldıktan sonra altı ay içinde dava açabilir. Fakat bunun için önce, taşınmazı devraldıktan sonraki bir ay içinde kiracıya ihtar göndermelidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiralayan açabilir. Buna karşın kiralananın maliki ve kiraya veren farklı kişiler olabilir. Bu durumda her ikisinin de ihtiyaç nedeniyle dava açma hakkı bulunmaktadır.
Eğer taşınmaz, malikten başka bir kimse tarafından kiraya verilmiş ise ve malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak istiyorsa, dava açılmadan önce malik, kiracıya yönelik olarak taşınmazın sahibi olduğunu ve taşınmaza ihtiyacı olduğunu bildiren bir ihtarname çekmelidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Şart Mıdır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce tarafların zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamaları gerekir. Arabuluculuk sonucunda taraflar anlaşırsa bunun icra edilebilirliğine ilişkin olarak, arabulucunun görev yaptığı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi talep edebilirler.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
Arabuluculuk sürecinin “Anlaşamama” ile sonuçlanması durumunda dava açılması gerekir. 6100 sayılı HMK md. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemesi belirlenmiştir. Alt kira ilişkisinin olduğu davalarda da bu kural geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından getirilen kural kamu düzenine ilişkindir. Bu konuda taraflar tahkime başvuramazlar.
Dava, davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davalının yerleşim yeri yok ise, kiracının Türkiye’deki mutad meskeninin bulunduğu yerde açılır (6100 s. HMK md. 6).
Eğer kiracı, memur, işçi, öğrenci, asker gibi, bir yerde geçici olarak oturanlara karşı açılacak alacak veya taşınır mal davaları için, orada bulunmaları uzunca bir süre devam edebilecekse, bulundukları yer mahkemesi de yetkilidir (6100 s. Kanun md. 8).
Son olarak, dava kira sözleşmesi nedeniyle açıldığından, kira ilişkisinde edimin ifa edildiği yer olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olacaktır. Fakat bunun nedeni davanın taşınmaza ilişkin olması değil, sözleşme bağlamındaki edimin ifasının kira ilişkisi olması dolayısıyladır.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye?
Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye için, kendisinin kiralanana ihtiyacı olduğunu gerçek ve samimi olması gereklidir.
Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, ailesinin yanında oturması, lojmanda oturması gibi sebepler onun tahliye davası açması için yeterlidir. Burada dürüstlük kuralı belirleyicidir. Kiraya veren kendisi kirada otursa bile, iş yerine yakın ve daha iyi şartlarda başka bir taşınmazı bulunmasına karşın kiracısına tahliye davası dürüstlük kuralına aykırı olacaktır. Bu durumda tahliye davası reddedilir.
Kira Avukatına İhtiyaç Var Mı?
Bu süreçte hem kiracıların hem de kiraya verenlerin kira avukatından yani kira hukukunda yoğun çalışan avukattan hizmet alması gerektiği kanaatindeyiz. Aksi halde basit hatalar nedeniyle taraflar hak kaybına uğrayıp mağdur olmaktadır. Uzun yargılama ve yüksek enflasyon nedeniyle birden fazla zarar ortaya çıkmaktadır.
